Ventajas e inconvenientes de la hipoteca mixta

¿Por qué el banco te quiere vender una hipoteca mixta?
Si nos encontramos en busca de financiación para comprar una vivienda, es probable que el banco nos aconseje o recomiende una hipoteca a tipo mixto. Este tipo de préstamos hipotecarios han florecido rápidamente en la cartera de ofertas de cada entidad a lo largo del último año. Pero ¿por qué? ¿Qué interés tiene el banco en vendernos este tipo de hipotecas? ¿Qué ventajas tienen para el consumidor? El comparador HelpMyCash.com nos explica a quién interesan este tipo de hipotecas.
Las hipotecas mixtas benefician al banco no al cliente
Los préstamos hipotecarios a tipo mixto, según están planteados por los bancos españoles, son un producto que en poco beneficia a los consumidores, más bien son un colchón para la banca en un periodo de tipos bajos.
Como si de una “cláusula suelo” se tratase, las hipotecas mixtas impiden disfrutar a los hipotecados de un euríbor actual en negativo. El 99 % de estas hipotecas incluyen un periodo fijo durante los primeros años (entre 3 y 15 años). Este interés suele rondar el 2 %.
Después de una década a tipo fijo, estas hipotecas mudan a un interés variable, con un diferencial medio del  1,25 %. Evidentemente, no podemos adivinar el valor de cotización del euríbor dentro de unos años, pero si aplicamos la lógica y seguimos la tendencia cíclica del mercado financiero, es probable que para entonces el índice cotice en valores más altos que los actuales.
De esta forma, el consumidor nunca se beneficia de su hipoteca, ya que paga un interés fijo del 2 % cuando podría estar pagando un interés variable de euríbor + 0,99 %. Y cuando el interés pase a ser variable (por ejemplo a euríbor + 1,25 %) el euríbor, probablemente, no estará en negativo sino más alto. Solo con que cotizara al 2 %, significaría afrontar un interés superior al 3 %.
¿A qué perfil puede interesarle una hipoteca mixta?
Las hipotecas fijas son el producto financiero elegido por las personas de cariz conservador y con una mayor aversión al riesgo. También, tienen más éxito entre clientes con un mayor poder adquisitivo, debido a que suelen tener cuotas más altas.
Las hipotecas variables son la opción preferida por aquellas personas que quieren empezar pagando menos por su hipoteca y no tienen inconveniente en exponerse a una posible subida del índice de referencia.
Sin embargo, una mixta ¿a quién puede atraer? Alguien con aversión al riesgo no firmaría este tipo de préstamo hipotecario, porque no puede controlar la cotización del euríbor dentro de 10 años. Y alguien que quiera comenzar pagando menos, aprovechando el euríbor en negativo, tampoco firmaría estas hipotecas.
Esta opción puede ser elegida por personas que prefieren un tipo fijo, pero que no pueden permitirse una hipoteca fija, debido a que tienen cuotas más elevadas al disponer de menos plazos. Estas hipotecas mixtas tienen más plazo y le garantizarían, como mínimo, un periodo de tiempo con una cuota inmóvil. Además puede que cuando acabe el plazo fijo, el nivel económico de la familia haya ascendido y puedan afrontar con más garantías el tipo variable.
También, pueden ser la opción escogida por aquellas personas que consideran que la economía se recuperará antes de lo previsto, y los tipos de interés subirán a corto plazo, de modo que una hipoteca mixta puede ser un salvoconducto para protegerse de un euríbor ascendente.


Las hipotecas con menor vinculación

Las hipotecas con menor vinculación del año

Hoy en día, los productos vinculados son un filón de beneficios para la banca que compensan un escenario de tipos bajos. Las entidades comercializan hipotecas con intereses muy atractivos a cambio de la contratación de seguros y domiciliaciones. Sin embargo, la vinculación tiene un coste y en exceso puede salir cara, por lo que lo más recomendable es firmar hipotecas con menor vinculación. El comparador financiero HelpMyCash.com nos muestra las hipotecas con menor vinculación del mercado.
Hipotecas sin vinculación
En realidad cualquier hipoteca puede contratarse sin vinculación, pero con unos intereses más elevados. Conseguir una hipoteca con un interés bajo y que no esté condicionado a la vinculación es complicado, pero no imposible. Hipotecas.com concede todos sus préstamos hipotecarios sin vinculación.
Tan solo es necesario contratar un seguro de hogar (el requerido por ley) con cualquier entidad.  Además, Hipotecas.com tampoco cobra ningún tipo de comisión en cualquiera de sus préstamos hipotecarios. Por lo que es posible firmar una hipoteca variable con un interés de euríbor +1,59 % durante toda la vida sin ningún tipo de comisiones y sin pagar de más por cualquier otro producto.
Hipotecas con solo dos productos vinculados
La única entidad que oferta un préstamo hipotecario con solo dos productos vinculados es Mediolanum a través de la Hipoteca Freedom +. Tan solo es necesario contratar un seguro de vida y domiciliar la nómina para firmar un competitivo interés de euríbor + 1,09 %. Además, esta hipoteca es compatible para compra de primera y segunda vivienda, así como para construcción y reformas.
Hipotecas con tres productos vinculados
Según el comparador HelpMyCash.com, tres es el número máximo aconsejable de productos vinculados que debería tener una hipoteca. Aunque depende del tipo de vinculación, de la oferta hipotecaria y de las necesidades de cada perfil.
A partir de tres productos vinculados, la oferta bancaria es más variada y numerosa, sin embargo, por sus condiciones especiales, destacan dentro de este abanico hipotecario dos hipotecas: la Hipoteca Naranja de ING DIRECT y la Hipoteca Sin Más de Bankinter.
La Hipoteca Naranja es una de las opciones más competitivas, ya que tiene un interés muy bajo a euríbor + 0,99 %, un plazo de hasta 40 años, está libre de comisiones y solo requiere domiciliar la nómina, un seguro de vida y un seguro de hogar.

La Hipoteca Sin Más de Bankinter es el único préstamo hipotecario que cuenta con la dación en pago por contrato, por lo que la convierte en una hipoteca única en el mercado. Además, sólo exige vincularse con un seguro de vida, un seguro de hogar y domiciliar la nómina. A cambio, Bankinter ofrece un interés de euríbor + 1,20 % a partir del segundo año y hasta un máximo de 30 años.

Los secretos de tu hipoteca

Los secretos de tu hipoteca

A la hora de firmar cualquier contrato, conocer en profundidad los pequeños detalles que se esconden en la letra pequeña nos puede evitar numerosos disgustos en el futuro. Esto resulta especialmente relevante a la hora de firmar documentos como nuestra hipoteca: un crédito que nos obligará a soportar una carga económica importante durante las próximas décadas. Con el propósito de ofrecer al consumidor la máxima información al respecto, el comparador financiero HelpMyCash.com ha creado una guía gratuita sobre la letra pequeña de las hipotecas.
¿Cómo puedo consultar los detalles de un préstamo hipotecario?
Si bien podemos encontrar información sobre las hipotecas tanto en folletos, como en las cristaleras y los portales virtuales de los bancos, lo cierto es que se trata de una información escasa que puede distar mucho del producto final que nosotros contratemos. Esto se debe a que las hipotecas no son un producto cerrado, sino que se adaptan al perfil de cada consumidor.
Para saber cuál es la oferta real que el banco nos puede proponer, tendremos que pedir la llamada FIPER o Ficha Informativa Personalizada. En este documento gratuito y no vinculante, el banco  nos presenta una oferta que se ajustará realmente al producto que terminaremos contratando y que contiene la información más relevante.
¿En qué me tengo que fijar?
A pesar de que cada contrato hipotecario es un mundo y de que en muchas ocasiones los bancos utilizan un vocabulario propio para referirse a los mismos conceptos, existen algunos puntos esenciales iguales en cada caso, a los que tenemos que prestar especial atención:
El tipo de interés de la hipoteca
¿Tiene un interés fijo, mixto o variable? Y más importante aún, ¿cuál es el índice de referencia? Aunque entorno al 90 % de las hipotecas que existen en nuestro país son variables y de estas, el 90 % están ligadas al euríbor, existen otros índices a los que se puede ligar nuestro préstamo hipotecario y que tienen un impacto directo en nuestra mensualidad. Aquellos que tengan euríbor, están disfrutando en la actualidad de cuotas bastante menores que aquellos cuya hipoteca tenga el IRPH como subyacente.
Además de fijarse en el índice de la hipoteca, también tenemos que prestar atención al índice que puede servir como substituto en caso de desaparición del original. Por ejemplo, en muchas hipotecas se indica que en caso de desaparición del euríbor actual, el sustituto será el IRPH entidades, lo que supondrá el aumento directo de casi dos puntos porcentuales en nuestro interés.


Vinculación requerida
En ocasiones, un atractivo tipo de interés viene dado en función de que contratemos toda una serie de productos adicionales con la entidad. El principio es sencillo: cuanto mayor sea la vinculación, menor será el interés.
La FIPER debe contener todos estos productos que mejoran la cuota de nuestra hipoteca, pero que tienen un coste en particular, puesto que terminan teniendo un impacto notable en nuestra cuota mensual.
Comisiones que se aplican
Las comisiones también representan una fuente de ingresos importante de las entidades. Si bien hay algunos cargos que pueden no llegar a aplicarse nunca (como los de novación, subrogación o amortización, que solo se aplican si llevamos a cabo dichas operaciones), lo cierto es que asegurarse o, al menos, intentar que no figuren en nuestro contrato puede ahorrarnos cientos o, incluso, miles de euros a lo largo de la vida de nuestro préstamo.
Cláusulas… ¿abusivas?
Existen algunas cláusulas que han despertado un gran rechazo por parte de la sociedad y que han llegado a popularizarse como “cláusulas abusivas”. Cabe decir que este término sólo puede ser empleado después de que un juzgado así lo haya considerado, en base a una serie de condiciones. A pesar de lo anterior, casos como el de las cláusulas suelo han sido objeto de multitud de demandas.
El suelo hipotecario ha sido considerado nulo en varias ocasiones, siendo considerado abusivo por la falta de transparencia al no aparecer precisamente en la FIPER, ni haber sido explicado en particular a los nuevos clientes.
A raíz del rechazo del suelo, los bancos están apostando por una versión menos dañina para el cliente: las llamadas cláusulas cero, cuyo objetivo es evitar que sea el banco el que pague intereses a los clientes por su hipoteca. Esta cláusula funciona como un suelo, con la diferencia de que sólo se activa si el cómputo del valor del índice de referencia de nuestra hipoteca más el diferencial es inferior a cero. Es importante comprender que esto no significa que no continuemos pagando el capital, sino que sería el banco el que nos pague por ello. Todo un verdadero contrasentido.


No es país para hipotecas fijas

No es país para hipotecas fijas

A pesar de que a lo largo del último año y, en especial, de lo que llevamos de 2016 la banca ha potenciado notablemente su cartera de hipotecas fijas, en la práctica España sigue siendo un país a tipo variable. Así lo refleja el último informe del INE sobre hipotecas, según el cual el 89 % de las nuevas hipotecas firmadas en febrero son a tipo variable. El comparador financiero HelpMyCash.com nos da las claves de por qué las hipotecas fijas no tienen tanta aceptación.
La banca busca abrigo en el tipo fijo
En un escenario de tipos de bajos, con el euríbor cotizando en negativo y el tipo de interés del dinero congelado, los bancos divulgan a bombo y platillo un producto financiero extraño para los españoles. A diferencia de otros países europeos como, por ejemplo, Francia, en España las hipotecas fijas nunca han gozado de popularidad y no han llegado a enraizarse en la cultura financiera, algo que se sigue notando pese a que los bancos han rebajado el interés de las hipotecas fijas a más de la mitad.
Hasta hace un año era prácticamente imposible encontrar en nuestro país una hipoteca a tipo fijo con un interés por debajo del  5 %, lo habitual era que este tipo de préstamos presentaran intereses de entre el 5 % y el 7 %. Sin embargo, el descenso prolongado del euríbor a 12 meses y su posterior hundimiento en valores negativos ha provocado que la banca apueste por el tipo fijo para paliar la situación.
¿Por qué los españoles siguen apostando por las hipotecas variables?
Según el comparador financiero HelpMycash.com una de las primeras razones por las que el tipo variable sigue dominando en el panorama hipotecario es porque a corto plazo es más barato. Aunque a día de hoy es posible firmar hipotecas fijas con un interés por debajo del 2 %, las hipotecas variables siguen siendo más barata los primeros años,ya que el euríbor cotiza por debajo de cero (-0,010 % abril) y los diferenciales rondan el 1 %.
El segundo motivo es el valor de la cuota, que es más elevado en las hipotecas fijas que en las variables, ya que el plazo es más corto. Actualmente los bancos conceden un plazo medio de 20 años para los préstamos hipotecarios a tipo fijo y un plazo de 30 años para las variables. Además, en las hipotecas fijas, cuanto más bajo es el plazo menor es el interés, por lo que para disfrutar de un tipo fijo al 2 % hay que firmar un plazo de 10 años, aproximadamente. Esta circunstancia provoca cuotas bastante más elevadas que no están al alcance de todos los bolsillos.
Y en tercer y último lugar, las hipotecas fijas tienen más comisiones y más caras. Por lo general, este tipo de préstamos suele incluir comisión de apertura y es frecuente también la comisión por desistimiento total y parcial. Pero, además, las fijas a diferencia de las hipotecas variables incluyen la comisión de riesgo por tipo de interés, que oscila entre un 0,5 % y un 5 %. Esta comisión se cobra por subrogar la hipoteca y amortizar total o parcialmente la hipoteca (además de la posible comisión de amortización). Este hecho provoca que el consumidor esté atado de pies y manos a la hora de hacer cambios en su préstamo hipotecario, puesto que le saldrá muy caro.