Eliminar la cláusula suelo ojo con las propuestas de los bancos

Propuestas seductoras a cambio de eliminar la cláusula suelo, ¿son una trampa?

A menos de un mes para que el Abogado General del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea se declare sobre la retroactividad de la devolución de la cláusula suelo, los bancos ya están preparando sus mejores armas. La sentencia marcará un antes y un después en lo que respecta a la cláusula suelo, ya que dictará si se devuelve el dinero íntegro desde la firma de los contratos hipotecarios o desde la famosa sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013, que declaraba nulas aquellas cláusulas que no se habían aplicado con la suficiente transparencia.

Sea cual sea la resolución de la Unión Europea, las previsiones demuestran que, en ambos casos, las cifras que tendrán que devolver los bancos serán extremadamente altas: 5.000 millones de euros si la sentencia les obliga a devolver la totalidad del dinero y 2.600 millones de euros si lo hacen desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo hasta diciembre de 2015.

¿Qué es lo que suelen proponer los bancos?
Según el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, muchos bancos ya se han reunido con sus clientes para proponerles tratos y evitar así devolver tales sumas de dinero. Uno de los acuerdos más comunes es cambiar la hipoteca variable a fija, de forma que la cláusula suelo deja de tener efecto. Sin embargo, esta práctica es poco beneficiosa para el cliente, ya que, probablemente, se acabaría pagando la misma cuota de hipoteca que cuando se aplicaba el suelo. Además, elimina toda la posibilidad de que el cliente pueda beneficiarse del euríbor actual en tasas negativas.

Otro trato común es eliminar el suelo a cambio de un reembolso de dinero. Suelen ofrecerlo justificando que se trata del dinero pagado de más a causa de la cláusula abusiva, aunque en general, la cifra suele ser menor.

El comparador también recuerda otro trato que suelen proponer: eliminar el suelo y rebajar el interés de la hipoteca. De esta forma, el hipotecado disfruta de unas cuotas mucho menores que las pagadas hasta la fecha.

¿Qué ocurre si se aceptan estos acuerdos?
Para llegar a estos pactos, el discurso del banco siempre empieza con la misma premisa, quieren ofrecer un acuerdo para “hacer el favor” de eliminar la cláusula para siempre. Sin embargo, todas estas propuestas que pueden seducir al cliente esconden una trampa: eliminan cualquier posibilidad posterior de que el cliente pueda recuperar el dinero que ha pagado de más. Los bancos ofrecen estos tratos a cambio de que los clientes renuncien al derecho de reclamación y les hacen firmar un documento que así lo estipula.

Al banco le interesa sentarse con sus clientes a negociar por dos motivos: principalmente, para evitar una demanda y tener que pasar por los tribunales. Por otra, se protegerían de devolver los intereses cobrados de más si así lo dicta la sentencia de la Unión Europea. De momento, la mayoría de sentencias han fallado a favor del afectado, por lo que es lógico pensar que la de la Unión Europea haga lo mismo. Es decir, que si se declarara la retroactividad total de la cláusula suelo, los clientes que hayan aceptado cualquier trato del banco no podrían recuperar ni un euro.

El comparador aconseja que antes de aceptar cualquier propuesta se hagan cálculos mediante una calculadora de cláusula suelo y determinar si saldrían ganando más aceptando lo que su banco les ha ofrecido o denunciándolo y esperar a que la sentencia falle a su favor.





Lo que quiere saber tu banco antes de darte una hipoteca

5 cosas que querrá saber tu banco sobre ti antes de concederte una hipoteca

Una hipoteca es uno de los productos más complejos que comercializan los bancos. Así que no es de extrañar que la entidad quiera saber el máximo de información sobre ti para asegurarse de que concede la hipoteca a un cliente que será capaz de devolver la deuda sin problemas. Desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com explican qué cosas querrá saber el banco sobre ti antes de decidir si te puedes permitir o no la hipoteca.

1.      ¿Cuál es tu empleo y tus ingresos?

Lo primero de lo que el banco querrá asegurarse es que cada mes ingresas lo suficiente para pagar la hipoteca. Por ello, querrá conocer tu nómina y si ésta se mantendrá durante las próximas décadas, es decir, durante el tiempo que dure la hipoteca. Además, el banco investigará sobre tu situación laboral, cuál es el sector en el que te dedicas y si tienes ingresos que provienen de otras fuentes.

De aquí sacará la relación entre la cuota de la hipoteca y tus ingresos, es decir, el porcentaje de tus ingresos que dedicarás al pago de la hipoteca. La regla más común y la recomendada desde el Banco de España es que no se debe dedicar más del 35 % de los ingresos mensuales a la cuota de la hipoteca. 

2.      ¿Dispones de ahorros?

Otra de las cosas que el banco querrá saber sobre ti es si dispones de ahorros para firmar una hipoteca. Para empezar, lo más probable es que solo te concedan el 80 % del valor de la vivienda que tienes planeado adquirir, por lo que necesitarás desde un principio el 20 % restante. Además, a esto hay que sumarle los gastos de gestión y apertura, que suelen representar entre el 10 % y el 15 %.

3.      ¿Cuál es tu historial crediticio?

Para el banco será de especial importancia hacer un análisis exhaustivo sobre tu historial crediticio. Para realizarlo, tendrá en cuenta si has solicitado otros préstamos con anterioridad y si has estado al corriente de los pagos de todos ellos, aunque los hayas solicitado en otra entidad.

También analizará si tienes otras deudas contratadas en ese momento, ya que en caso de ser muchas, pueden verte como un perfil de riesgo y denegarte la hipoteca.

4.      ¿Tendrás avales y otras garantías?

No es de extrañar que la entidad bancaria quiera saber si alguien avalará tu hipoteca o si dejarás otra garantía adicional a parte de la vivienda. Este es un punto que puede cambiar la decisión del banco a tu favor o en tu contra. Si no está totalmente seguro de concederte o no el préstamo hipotecario, poner a una persona que te avale o una garantía adicional, como una segunda vivienda, puede acabar de convencerle y que al final te den la hipoteca.

5.      ¿Cuáles son tus gastos fijos?

Por último, la entidad querrá saber tus gastos fijos mensuales como, por ejemplo, si pagas una pensión alimenticia o la cuota del colegio de los hijos. Para conocerlo, no es de extrañar que te pidan los movimientos de tus cuentas corrientes. No existe un porcentaje estándar sobre cuál es el máximo de gastos que puede tener una familia, pero si se evaluarán para determinar si eres un perfil de riesgo o no.


Las segundas hipotecas son para el verano

Las segundas hipotecas son para el verano

A las puertas del verano es habitual que las familias comiencen a planificar las vacaciones para los meses estivales. El alquiler de un apartamento en la playa, la reserva del hotel en la costa y los más privilegiados la compra de una segunda residencia en un entorno turístico o rural. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurría antes de la crisis, las hipotecas para segunda vivienda son más difíciles de conseguir. El comparador financiero HelpMyCash.com nos muestra las mejores hipotecas para segundas residencias y los requisitos necesarios para conseguirlas.
Mejores hipotecas para segunda vivienda de este verano
Una de los mejores préstamos hipotecarios del mercado actual, es la Hipoteca Naranja para Segunda Vivienda de ING DIRECT. Ofrece uno de los plazos más largos para este tipo de producto, hasta 35 años; la financiación más amplia, hasta el 75 %; y el interés más bajo, euríbor + 0,99 %. Además está totalmente libre de comisiones y solo exige contratar dos seguros: vida y hogar.
La Hipoteca Freedom + de Mediolanumtambién cuenta con unas condiciones muy atractivas. Un plazo de hasta 30 años, financiación de hasta el 70 %, interés de euríbor + 1,09 % y dos seguros: vida y hogar.
Y por último, hay que destacar también la Hipoteca Santander, que ofrece una financiación de hasta el 70 %, en un plazo un poco más bajo (25 años), pero con un interés muy competitivo de euríbor + 0,99 % a partir del tercer año. A cambio, es necesario contratar seguro de vida y seguro de hogar, además de domiciliar nómina y recibos, lo que por otra parte es una buena noticia porque permite sacar rentabilidad al contratar la cuenta 1|2|3 del Santander que renta hasta el 3 % TAE.
Dos requisitos indispensables para firmar una hipoteca para segunda vivienda
Los bancos exigen más garantías a los clientes para conceder crédito para segundas viviendas, ya que suelen encontrarse en zonas turísticas, que dificultarán la venta al banco si el cliente deja de pagar la vivienda. Además ante la dificultad económica, el hipotecado dejará de pagar antes su segunda residencia que la vivienda habitual. Por estos motivos los bancos exigen:
Disponer de ahorros superiores al 35 %
Actualmente, los bancos suelen pedir un volumen de ahorro, aproximado, del 35 % del valor de la vivienda (20 % del valor de compraventa más un 15 % en gastos de gestión) para conceder una hipoteca para primera residencia. Sin embargo, para las hipotecas de segunda residencia la banca exige un porcentaje mayor. Normalmente conceden un 70 % de la financiación para estos préstamos hipotecarios. 
Como consecuencia el cliente debe aportar un 30 % de ahorro para cubrir la parte que el banco no financia del valor de compraventa y un 15 % más para los gastos de formalización de la hipoteca y la compraventa. En total un 45 %, es decir 45.000 € de cada 100.000 euros.
Ingresos más elevados
Para conceder cualquier tipo de financiación hipotecaria, los bancos exigen un alto nivel de solvencia. Lo que se traduce en puesto de trabajo fijo y con experiencia, además de ingresos elevados, normalmente superiores a los 2.000 euros.
La cuota no puede suponer un importe superior al 35 % de los ingresos, por lo que las hipotecas para segunda vivienda exigen sueldos más elevados ya que conceden menos plazo, por lo que la cuota media es más abultada que la de un préstamo hipotecario normal.

En una hipoteca para vivienda habitual el plazo medio es de 30 años, pero puede llegar hasta los 40 años, como en la Hipoteca Naranja de ING DIRECT. Sin embargo, en las hipotecas  para segunda vivienda el plazo medio es de 20 años.